Le trimestriel « L’économie politique » a consacré son N°du dernier trimestre 2024 à la crise actuelle du logement en France (et en Europe, même si cette crise en France a des particularités spécifiques).
L’article ci dessous lui doit beaucoup, notamment les articles de Jean-Claude Driant et de Vincent Legrand et Léana Msika.

La crise actuelle du logement en France

De plus en plus de personnes voient leur situation sociale aggravée par la difficulté à obtenir un logement décent, qu’ils aient ou pas un travail !
Le principe pour favoriser l’insertion sociale de « Un logement d’abord » est aujourd’hui très difficile à réaliser.

Pourquoi cette crise et quelles sont les pistes pour en sortir ?

A l‘évidence, la crise actuelle résulte des effet d’une très longue période d’augmentation du prix des logements, comme le montre le graphique ci-contre.

Autre exemple : les ‘frais de mutation’ payés lors de la vente des logements (et proportionnels à leur valeur) est passé de 4 Milliards € en 2000 à 17 Milliards € en 2023 !

Conséquence : l’accès à la propriété de leur logement est devenu impossible pour de plus en plus de ménages modestes (mensualité trop forte, refus des banques, …), alors que les propriétaires se sont très largement enrichis. Cela entraîne un blocage du parcours résidentiel qui permettait la libération de logement sociaux pour de nouveaux arrivants. Ainsi, en île de France, le parc des logements sociaux a augmenté de 12 % entre 2015 et 2023, mais le nombre le logements attribué a baissé de 16 % !

De plus, les prix se sont amplement différenciés depuis 1998 entre les grandes métropoles et les autres : en 2008, alors que le prix au m² était de 500 € à St Etienne ou à Nevers, il atteignait 4 000€ au m² à Paris. Alors que les taux d’intérêts sur les prêts sont resté assez stables.

De plus, dans les régions touristiques, les locations meublées de courtes durées (de type RBandB) ont pris une place non négligeable, en concurrence avec les baux classiques, dont les exigences (qualité du bâti, durée garantie du bail, .…) peuvent être facilement contournées.

Ajoutons que la réglementation sur les «  passoires thermiques  » a tendance à réduire l’offre de logements, même si cette mesure n’est pas contestable.

Enfin, de plus en plus d’opérations immobilières sont aujourd’hui mixtes : les promoteurs construisent des immeubles comportant des logement sociaux (par ex. 33 % à Sainte-Luce) et des logements « à prix libres ». S’il n’y a pas assez d’acquéreurs pour les logements « libres », les promoteurs renoncent à engager la construction, y compris pour les logements sociaux ! Ainsi, 85 000 logements sociaux ont été agréés en 2023 ; contre 100 000 par an entre 2008 et 2019.

Le ‘modèle français’ mis en échec :
La politique du logement en France ont longtemps gardé un cap unique en Europe depuis 1980 et sans interruption, consistant à promouvoir conjointement les développement du parc locatif social, de l’accession à la propriété et de l’offre privée.
Depuis les années 2000, la notion de « logement abordable » et venus compléter la palette de l’offre dans une logique de réaction à la hausse des prix et des loyers.
Mais l‘évolution des prix depuis le début des années 2000 a progressivement fragilisé cet équilibre.
Lors de la crise financière de 2008, l’injection massive de l’argent public, par l’intermédiaire de l’ouverture des prêts à taux zéro à tous les ménages et toutes les acquisitions ; et la mise en place du dispositif Scellier très favorable à l’investissement locatif des particuliers dans le neuf, a permis d’éviter à la France la grave crise immobilière qui touchait les USA, le Royaume-Uni ou l’Espagne.
Par contre, lors de la crise de 2022, après la période du « quoi qu’il en coûte », le Président Macron a estimé à propos du logement : « on a créé un système de surdépenses publiques pour de l’inefficacité collective ». Cette approche libérale repose sur la conviction qu’une reprise de la construction neuve suffirait à générer une offre abordable, voire une baisse des prix et des loyers de l’ensemble du parc.
C’est l’inverse qui a eu lieu...
Pire, même, dès 2017, le gouvernement Borne-Macron a augmenté le TVA sur la production de logement sociaux (passage de 5,5% à 10%) et effectué une ponction de 1,3 Milliards€ sur le chiffre d’affaire des organismes HLM. Par la suite, le gouvernement Attal-Macron a permis de comptabiliser les Logement Locatifs Intermédiaires destinés aux classes moyennes supérieures dans le quota de 20% ou 25% de logements sociaux, alors que 2,6 millions de ménages sont en attente d’un logement HLM et que des efforts importants doivent être fait en matière de rénovation énergétique et urbaines et d’accueil de personnes sans domicile. De plus, il a été autorisé d’augmenter les loyers des logements très sociaux anciens au niveau des logements HLM neufs, ce qui les interdit pour les familles les plus pauvres. Enfin, cerise sur le gâteau, en 2023 la loi Kasbarian permet de condamner à 2 ans de prison les personnes SDF qui squattent un bâtiment, même désaffecté...

Le Conseil National de la Refondation consacré au logement, créé fin 2022 par le Président de la République, a rendu ses conclusions quasiment consensuelles en juin 2023 :
 rendre aux organismes de logement social de développer leur offre, tout en rénovant massivement leur patrimoine ;
 lutter, par des moyens réglementaires et fiscaux, contre la spéculation foncière ;
 rendre de l’attractivité à l’investissement locatif abordable ;
 développer une accession sociale à la propriété ;
 tout en accélérant la rénovation et la récupération du parc existant.
Mais ce vaste chantier n’a pas été ouvert… La crise du logement ne vient pas de nulle part...

La bataille pour la rénovation performante des logements :

Le secteur du bâtiment (résidentiel et tertiaire) représente 46 % de la consommation énergétique et environ 26 % des émissions territoriales de Gaz à Effet de Serre.
Le parc résidentiel représente à lui seul 30 % de la consommation énergétique française.
Et c’est le chauffage qui pèse le plus lourds : 66 %. Et il reste alimenté majoritairement par des sources d’origine fossile : gaz pour 41 %, pétrole pour 13 %, électricité pour 37 %.
Cela indique donc l’importance du logement comme enjeux pour la lutte pour la transition écologique et la diminution du dégagement des Gaz à Effet de Serre.

La rénovation performante :
Réviser les règles de construction des logements neufs est utile, mais est loin d’être suffisante pour faire face au défit de la crise climatique. Il faut absolument rénover les logements ancien. Mais pas n’importe comment.
Si le logement n’est pas bien isolé, alors le changement du mode de chauffage a un impact très limité.
D’autre part, il ne faut pas considérer le logement comme un vase clos : l’humidité peut provoquer des pathologie importantes pour les habitants. Il faut donc prévoir un renouvellement de l’air, si possible avec échange thermique entre les flux entrant et sortant : le flux entrant récupère les calories du flux sortant (« double flux ») .

La rénovation performante doit impérativement prendre en compte ces différent aspects.
Sinon, on passe à côté de l’objectif ; par exemple en accordant des aides aux rénovations qui ne satisfont pas à ces conditions. C’est ainsi que des aides sont accordées pour des changements de mode de chauffage (sans examiner l’isolation du logement).
Cela a aussi l’avantage de créer de nombreux emplois dans le bâtiment (plus de 200 000, selon d’ADEME).
Autre dispositif qui pourrait être mis en place : la mise en place de sociétés de Tiers-investissement, qui prendraient en charge l’investissement pour le compte du ménage, qui n’aurait qu’une redevance mensuelle à payer, fondée sur les économies d’énergie générés. Les Ménages seraient complètement déchargés du montage. Cette société devait alors vérifier la qualité des travaux effectués et aurait un accès plus facile à des prêts à long terme.